Сельская ипотека в 2024 году: условия и нюансы программы

Условия программы 

Сельская ипотека — это льготная ипотечная программа, которая действует с 2020 года и распространяется на покупку или строительство жилого дома на сельских территориях. С 2021 года по ней можно купить не только частный дом, но и жилье в многоквартирных домах, в том числе блокированной застройки (таунхаусах), высотой не более пяти этажей. 

Изначально программа должна была завершиться в конце 2025 года, однако ее сделали бессрочной. А в июле 2023-го правительство дополнительно смягчило условия сельской ипотеки. 

Главные новшества: 

1. Деньги дадут не только на покупку, но и на самостоятельное строительство дома с использованием готовых домокомплектов. 
2. Максимальный размер льготного кредита для всех регионов составляет 6 млн рублей. Существенно, что это именно размер кредита, а не стоимость объекта. Например, дом может стоить 7 млн рублей, при этом 1,4 млн можно внести как первоначальный взнос, а на остаток (5,6 млн) хватит установленного кредитного лимита.

Другие условия кредитования: 

• Ставка по программе — от 0,1 (на приграничных территориях) до 3%.
• Первоначальный взнос  — от 20%, можно использовать материнский капитал. 
• Максимальный срок сельской ипотеки — 25 лет. 

Кто может взять кредит

Участвовать в программе могут граждане России в возрасте от 21 года до 65 лет (в отдельных банках — до 75 лет), которые хотят построить или купить жилье в селе, поселке городского типа, рабочем поселке (не входящем в состав городских округов) или городе с населением до 30 тыс. человек.

Никаких требований к семейному положению, социальному статусу или месту жительства заемщика в программе нет. Однако банки могут устанавливать свои критерии отбора претендентов. 

Чаще всего ограничения касаются: 

• возраста заемщика (от 21 до 75 лет или дополнительно оговаривается, что большую часть кредита нужно выплатить до достижения 65 лет, и т. п.);
• регистрации на территории РФ — без постоянной или хотя бы временной регистрации кредит не дадут; 
• стажа на последнем месте работы (от трех месяцев до полугода). 

Число заемщиков по одному кредиту ограничено — не более четырех человек. Созаемщиками, как правило, выступают родные и близкие кредитора — муж или жена, дети, родители, братья и сестры. 

Место жительства заемщика при оформлении кредита значения не имеет. Например, если вы живете в Новосибирске, но хотите построить загородный дом в селе Чарыш Алтайского края, банк вам не откажет.

Сколько денег дадут и по какой ставке 

Максимальная сумма кредита после повышения лимита — 6 млн рублей для всех регионов. 

Но условия программы позволяют супругам взять два отдельных кредита на один объект, так что общая сумма может вырасти до 12 млн рублей.

Однако в этом случае первоначальный взнос, скорее всего, нужно будет увеличить до 40%  стоимости объекта. 

Этот нюанс позволяет семье купить, например, дом стоимостью до 20 млн рублей: 8 млн супруги внесут в качестве первоначального взноса, а на 12 млн оформят льготную ипотеку. Главное, чтобы банк одобрил такую кредитную нагрузку.

Напомним, ставка по программе — до 3%. Для приграничных территорий — не выше 0,1%. 

Понятие приграничной территории установлено Концепцией приграничного сотрудничества РФ. 

Таковой по закону считается: 

• пограничная зона; 
• российская часть пограничных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря РФ, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через госграницу; 
• административные районы и города, санаторно-курортные зоны, особо охраняемые природные территории другие земли, прилегающие к границе РФ, пограничной зоне, берегам пограничных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.

Из 89 субъектов Российской Федерации в 51 есть приграничные или приморские территории, на которые распространяется пониженная ставка. 

Какие банки выдают кредиты по программе «Сельская ипотека»

Перечень банков, которые выдают кредиты на льготных условиях, формирует оператор программы — Минсельхоз России. Сельская ипотека является частью госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий», курируемой министерством. Поэтому финальное решение, выдавать кредит или нет, принимают именно сотрудники Минсельхоза, а не банк-кредитор. По этой причине согласование занимает довольно много времени — до 20 рабочих дней. 

Низкая ставка по программе возможна благодаря государственному субсидированию: недополученную прибыль банкам компенсируют из бюджета. Однако это субсидирование не безгранично: Минсельхоз устанавливает для каждого банка — участника программы годовые лимиты финансирования. Если кредитная организация исчерпает свой лимит, она прекратит выдачу сельской ипотеки до получения новой субсидии.

Финансовые лимиты стали главной причиной того, что в августе 2023 года, после повышения ключевой ставки до 12%, все банки временно прекратили прием заявок на сельскую ипотеку. Из-за роста ставки ЦБ новые кредиты обошлись бы бюджету гораздо дороже прежних, и выделенных на программу денег могло не хватить. Позже, в октябре, кредитование по программе возобновили.

Ключевая ставка ЦБ:

что это и как она влияет на ипотеку

Подробнее

Интенсивнее других с сельской ипотекой работает Россельхозбанк: его доля в выдаче «сельских» кредитов составляет 75%.

Условия нескольких банков, работающих с программой:

По данным Циан.Журнала

Какое жилье можно купить

Один из плюсов программы состоит в том, что она не ограничивает жилищные потребности сельчан. Ипотечный заем они вправе потратить как на готовые дома и квартиры на первичном или вторичном рынке, так и на покупку земельного участка и строительство на нем жилого дома.

Списки территорий, подходящих под сельскую ипотеку, утверждаются на местном уровне в каждом субъекте РФ. К слову, если участок находится в СНТ или коттеджном поселке, расположенном на входящей в программу земле, то на него также можно получить льготный кредит.

В рамках сельской ипотеки можно приобрести:

1. Готовый дом, пригодный для постоянного проживания и оснащенный всеми необходимыми коммуникациями: электро- и водоснабжением, канализацией, отоплением.

Объект должен находиться в сельских поселениях и агломерациях и соответствовать местным требованиям к минимальной учетной норме площади жилья. Как правило, это 33 кв. м на одного человека, 42–45 кв. м на двоих и 15–18 кв. м на человека для семьи из трех и более человек. 

Если продавец физлицо, дом должен быть не старше пяти лет, если юрлицо или индивидуальный предприниматель — не старше трех лет. 

Банки также могут предъявлять дополнительные требования к объекту. 

Вот несколько примеров: 

• процент износа постройки не должен превышать 50%;
• дом должен находиться в населенном пункте рядом с другими жилыми объектами и к нему должна быть подъездная дорога; 
• постройка должна передаваться в залог вместе с земельным участком, на котором находится. 

2. Квартиру в готовом или строящемся многоквартирном доме или таунхаусе не выше пяти этажей у застройщика (первого собственника) на территории опорного населенного пункта.

3. Земельный участок для возведения частного дома. Строительство на нем (по договору подряда) может вести аккредитованное в банке юрлицо или ИП. 

Напомним, что дом по условиям программы можно строить и своими силами, но только с использованием домокомплекта — набора деталей, изделий и материалов для ИЖС, за исключением фундамента. Сельская ипотека распространяется только на домокомплекты с соответствующей разрешительной документацией, произведенные на заводах.

На возведение дома любым способом дается два года со дня предоставления ипотечного кредита. Если заемщик не уложится в этот срок, банк может поднять ставку. Для мобилизованных срок строительства продлевается на время службы.

Требования к земельному участку: 

• зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости;
• стоит на кадастровом учете; 
• не имеет ограничений на обращение;
• его границы официально определены (проведено межевание); 
• к нему подведено электричество и можно подъехать (асфальтированная дорога не обязательна);
• принадлежит к категории земель, допускающих строительство жилого дома;
• должен иметь виды расширенного использования — для ведения садоводства или дачного строительства, — если находится в СНТ. 

Каждый уполномоченный банк может выдвигать и другие требования к земле.

До 2021 года воспользоваться сельской ипотекой можно было, только если земельный участок находился в собственности заемщика. Теперь строить дом разрешили и на арендованной у государства или муниципалитета земле. При этом договор аренды должен быть заключен на срок не менее 20 лет.

Какие документы понадобятся для оформления

Перечень необходимых документов зависит от выбранного банка, но в общем случае потребуются:

• паспорт;
• СНИЛС;
• военный билет (с 2023 года — для мужчин в возрасте до 30 лет);
• документы о семейном положении и наличии детей;
• сведения об источнике постоянно дохода (например, для работающих по найму — справку 2-НДФЛ);
• документы на недвижимость/земельный участок и оценку их стоимости.

Как возвращать кредит

Сельская ипотека выдается на срок до 25 лет. Сколько придется платить ежемесячно, например, в Россельхозбанке? 

Допустим, вы хотите купить дом стоимостью 3 млн рублей на этапе строительства в Вологодской области. Ваш первоначальный взнос составляет 30% (900 тыс. рублей), ипотечная ставка — 3%, срок кредита — 20 лет.

Как подсчитал калькулятор Россельхозбанка, ежемесячно вам придется отдавать 11 646 рублей при аннуитетном платеже (когда долг гасят равными долями) либо 14 000 рублей при дифференцированном платеже (когда сумма с каждым месяцем уменьшается) в начале выплаты кредита. Залогом служит приобретаемая недвижимость.

В чем подвох

Плюсами программы «Сельская ипотека» являются низкая ипотечная ставка, возможность использовать материнский капитал, широкий спектр доступных объектов. Но при этом есть один очень неприятный подводный камень.

В условиях банковского договора указано, что льготная ставка по кредиту в некоторых случаях может измениться на базовую — тогда к ней прибавляется размер ключевой ставки Центробанка на дату заключения договора.

Самый непредсказуемый из таких случаев: Министерство сельского хозяйства из-за недостатка бюджетных средств может перестать субсидировать банк. Если это произойдет, ставка взлетит в несколько раз.

Например, вы взяли ипотеку под 3% в сентябре 2023 года, ключевая ставка на тот момент была 13%. При прекращении субсидирования ставка по кредиту увеличится до 16%, то есть более чем в пять раз.

Другие причины для повышения ставки: 

1. Нецелевое использование кредита: то есть если заемщик, например, построил теплицу и баню, а не дом.

2. Просрочка платежей по кредиту более чем на 90 дней за последние полгода.

3. Нарушение условий регистрации в приобретенном жилье. 

4. Дом не построили в срок. Если с момента выдачи сельской ипотеки на строительство дома прошло 24 месяца, а объект не сдан, — это нарушение условий договора, и банк, скорее всего, повысит ставку. 

5. Заемщик решил отказаться от страхования недвижимости (новый размер ставки зависит от банка-кредитора).

Прочие нюансы 

1. С 2022 года по программе больше нельзя рефинансировать кредиты, выданные ранее на те же цели.
2. Программа сельской ипотеки действует бессрочно, но средства, выделяемые на нее государством из бюджета, периодически заканчиваются. Банки в этом случае приостанавливают выдачу льготных кредитов до выделения следующего транша.
3. В случае подорожания кредита, например из-за прекращения субсидирования, ипотеку можно рефинансировать, если найдутся более выгодные условия.

По данным Минсельхоза, в 2023 году сельской ипотекой воспользовались почти 132 тыс. семей. Более 75% займов в рамках программы оформляется в Россельхозбанке. По информации банка, в 2023 году средний возраст заемщика составлял 38 лет.

Активнее всего сельскую ипотеку брали в республиках Татарстан, Башкортостан, Удмуртия и в Оренбургской области. При этом более 80% заемщиков тратили деньги на покупку готового дома с участком. Доля индивидуального жилищного строительства составила лишь около 17%.

Персональные ставки от крупных банков — рассчитайте ипотеку с помощью калькулятора Циан.Ипотеки